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【新闻】超高层建筑进建设高潮期管理普通化存风险热压机

发布时间:2020-10-19 04:45:54 阅读: 来源:酚醛防火保温板厂家

超高层建筑

日前,仲量联行发布报告称,各地争建“超高楼”(即超高层房产项目)的热潮正从北上广深等一线城市向二线城市蔓延,国内15个在建“超高楼”中有11个分布在非一线城市,而这些城市的写字楼市场可能会出现供过于求。因为物业管理水平滞后,国内“超高楼”管理普通化存在重大风险,会导致物业资产贬值。

超高层建筑进入建设高潮

2013年年末,施工近5年的“上海中心”大厦实现主体结构封顶。632米的 “上海中心”预计到2015年将建成启用。超高层建筑的建筑地标性意义让人们对其有了无限的憧憬,然而,超高建筑中的写字楼市场前景一直备受争议。

中国迅速的城市化进程,促使大多数城市在过去十几年间制定和实施了大规模的新城开发和建设计划。这些新兴城区往往没有太多出于保护城市历史和空间规划的考量,加上大量的基础建设投资,为超高层项目的实施提供了较好的外部环境;同时,城市经济实力的快速增长,企业、商旅客人、投资者对高端办公、酒店、公寓的需求,更奠定了地标性超高层的需求基础。基于以上原因,尽管存在关于地标性超高层项目的不同意见,大多数地方政府仍然不断鼓励超高层项目的建设,从而导致全国各地的超高层项目在高度上的互相竞争。

据商业地产服务机构RET睿意德统计,从全球来看,超过400米的已建成超高层建筑,中国占约六成。

非一线城市将频现超高层

根据仲量联行的定义,超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。超高楼往往还具备总建筑面积大、多业态并存、配特种设备、地标性建筑等特征。

目前,在中国已批的在建超高层项目有15个,其中只有4个分别在北上广深一线城市,其他11个分布在武汉、天津、重庆、苏州、贵阳、南京等非一线城市。一线城市当初规划的中央商务区基本建设完毕,超高楼建设将在五年内进入一个阶段的尾声。而大多数处于非一线城市的新兴中央商务区建设方兴未艾,这些中央商务区往往配备超高层项目。

仲量联行华南区战略顾问部总监招锡详表示,由于国内经济增速放缓,当这些超高层项目落成后,中短期内,城市写字楼市场可能会出现供过于求。为应对这些挑战,超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略,例如根据供求情况调整项目进入市场的时间,或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率,或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。

超高层租金未必一定溢价

超高层项目往往由于其地标效益,吸引了众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻,加上超高楼配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能,以及其他优质的交通配套带来的商务便利,超高层项目对周边大厦现有租户产生“磁石效应”。

从行业分布来看,入驻地标性超高楼的企业行业类别往往和该区域的产业导向有较大关系,例如上海环球金融中心与金茂大厦,超过半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目,租户组合中专业服务业占例最大。在广州,超高层项目租户的主要行业来源包括有上市需要的企业、需提升企业形象的国内大型企业、金融企业总部或私人理财中心、房地产开发商、专业服务业企业以及民营企业总部等。

仲量联行广州商业地产部总监马炜图认为,由于超高层办公楼自身体量大,成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。地标性超高层项目虽然具有较高的影响力,但并不是溢价的必要因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能。

此外,品质是决定办公楼租金水平的基础。“我们看到,尽管有些大厦是超高层项目,也位于核心商务区内,但因品质一般,因此租金仅能与市场平均水平持平,或者甚至低于市场甲级办公楼租金。”

另外,在现今区位及品质都开始出现同质化的情况下,物业管理的差异化至为重要。物业管理服务水平是否达到国际化水准,成为是否能吸引及留住优质租户的关键。

超高层管理普通化有风险

由于超高层项目自身高度高、体量大的特殊性,其复杂的落成使用与多元化业态,以及优质租户的高要求,往往为物业管理带来挑战。超高楼管理无论在设备设施、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都区别于普通大厦管理。

仲量联行华南区物业及资产管理部总监李灿兴表示,目前国内开发商从项目定位、设计、设备设施选型、建筑、租赁等方面普遍都以世界最顶级的标准执行,但在物业管理方面缺乏国际经验,仍按照国内的甲级写字楼标准进行管理,低成本投入导致低质量服务,服务跟不上超高楼的硬件水平,也满足不了目标租户的要求。对此,李灿兴认为,把超高层管理普通化存在重大风险,可能导致物业管理水平无法达到国际性租户的期望、无法吸引潜在租户甚至现有租户迁出、影响大厦租金水平,从而引发物业资产贬值的恶性循环。

全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波表示,消防、防震等抗灾害风险能力较弱,会成为一些企业拒绝超高层的原因。鉴于国内物业管理水平的相对落后,加之超高层写字楼本身高容积率,内部运营环境不乐观也让许多企业望而却步。

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